鐵媽嘀咕咕
6/6 ~ 6/13 日本黑部立山行+ 台北居.. 8/10~8/21 台北居+國外旅行.. 原本今年想去埃及,現在卻提不起勁,再沉澱幾年吧?西藏之行相片已po上,看倌自行欣賞囉!!一切圓滿,提醒自己要轉換心情...少吃減重是女人一生的課題!
幫大家計算成本(售坪)
 

小健
2008-06-16 21:13 (1)



這個計算方法適用在大樓..
大高雄區域都差不多...反正原物料近期高漲....

還有...提供方法給大家可以自行計算,請勿筆戰喔~

有問題的也可以討論~

以下的方法屬於速算法..跟實際計算誤差不大...
詳細要算的話還要產品定位,建築工法...等等的因素考量

我們不是建商..所以大致認識即可~~

----------------------分隔線 以下為公式--------------------------

倍數=(容積率/建蔽率)x1.15

土地售價/倍數=一坪土地成本

一坪土地成本+建築成本(現在大概7.5萬/坪)=總成本

總成本x1.12(管銷費用)=可售每坪價位

---------------------分隔線 以下為例---------------------------

例:

土地50萬/坪 取得

分區:商五 建蔽率70% 容積率840%

倍數=(840%/70%)x1.15=13.8

500,000/13.8=36,231.88(小數點第三位捨去)=一坪土地成本

36,231.88+750,00=111,231.88=總成本

111,231.88x1.12(管銷)=124,579.71=可售價位

--------------------分隔線 以下結論------------------------------

再來就是看建商要賺多少了

基本上建商都是以一個案子一共可以賺多少計算總利潤的

例如附近大樓行情只有10萬/坪

以上面為例幾乎是無法賺錢...除非產品定位不同...環境因素(有山景海景..商店街.....)

附近要是15萬/坪的行情

相同定位的產品...一坪可賺約為2.5萬

再來就要看售評有幾坪了...當然也牽涉到地坪有多少

假設"可售面積"為5000坪...建商就賺了5000x2.5萬=1.25億

實際上的算法有分 容積(基準建坪) 建坪(可建築面積) 售坪(可出售面積)

而容積<建坪<售坪

這三種會不一樣...實際跟主建物..附屬建物...公共設施.........有關係....

可別搞混了...





xlq888
2008-06-16 22:11 (2)




小健 wrote:
這個計算方法適用在大...(恕刪)


以這樣算法,難怪今年開始高雄建商買地都縮手了
新開新建案工地也減少了.......
原本高雄市土地價格已經早炒高啦........

如果土地成本是200K/坪,以你舉上例而言,那房價還真便宜.......

不知道硫酸亞一帶自辦31期重劃區建築他們建商是多少價格取得土地的??

估計便宜到會嚇死一堆人.............應該不是500k/坪吧??

那價格怎麼從12~20萬/坪都喊的出來?????????










小健
2008-06-16 22:56 (3)



31期據我所知...在前兩年已經有35-37萬/坪的行情了

而現在應該很難找的到好地了

在那邊我記的福懋蓋的建案其實價位不低

因為那時是因為南高雄要追到北高雄的熱潮...原因夢時代在那時已經快開幕了

所以31期跟北高雄的美術館農16一樣...標榜高級住宅

只是現在發展不如北高雄...反而往中華vs復興那裡發展...那邊土地比較多

稀有三角窗土地聽說喊到70萬以上了(鑽石型的)

其實要蓋大樓的土地...他的分區是非常重要的...

基本上以高雄來講要商四-商五才比較蓋的起來

以商五來講...目前行情至少可以60萬/坪以上...當然地形方整最好

說到硫酸亞....

有一塊土地是它的舊廠...中山vs光華....價位從25--> 27--> 28--> -->32 -->現在聽說45萬/坪

感覺很便宜怎沒人買嗎?

因為...

它有1.8萬坪









guanminhong
2008-06-17 12:29 (4)



還沒看懂, 不過先推, 謝謝分享, 有空在來好好研究研究...





xlq888
2008-06-17 14:37 (5)




小健 wrote:
31期據我所知......(恕刪)


查了一下資料,你po土地價格資訊似乎不是很準確......沒有那麼高吧!!

高雄市政府地政處2008三月十九日辦理今年第一季大高雄開發區土地標售:

中華路旁的第17期重劃區售出1筆每坪單價近32萬元

美術館所在的44期售出1筆每坪成交單價23萬5千餘元

巨蛋漢神商圈旁的55期也售出1筆成交單價落在25萬8千多元。

高雄大學藍田中段329號標售土地,以每坪11萬5千餘元售出



更何況現在銷售的建暗土地都是好幾年前購買的價格啦








小健
2008-06-17 20:31 (6)



很感謝樓上筆者提供資訊

小弟在這所說的行情...是屬於市場上的

標售土地比較不一樣....因為都是基準

大部份的私有土地都會比標售土地高...當然是規格為前提

還有上面小弟所說的"鑽石型"建地...

目前已經有成交到100萬/坪左右了

礙於業務機密關係...您可以到博愛路漢神對面看看

附近已經有一坪200萬的地王出現嚕

然後...你說漢神旁邊那塊25萬多是建地嗎

面臨道路幾米?分區?

地點、規格好的話我相信有人會至少出高15萬買

有塊新榮街上的土地...開價150萬/坪...不知你有問過嗎?

筆者提供的資訊都是公有地標售案,小弟提供的是跑過的行情(開價)

至於成交...還是礙於機密...只能說我知道的已經賣掉的有到99萬/坪了


最後..現在大建商還是一直在找地的.....很多都是高雄的大建商喔





alex0321.tw
2012-05-20 19:41 (7)





小健 wrote:
很感謝樓上筆者提供資...(恕刪)


請教原po (容積率/建蔽率)是要代表甚麼 樓高嗎?
這種算法買不到房子吧





沙彌
2012-05-20 22:10 (8)






xlq888 wrote:
查了一下資料,你po土地價格資訊似乎不是很準確......沒有那麼高吧!!

高雄市政府地政處2008三月十九日辦理今年第一季大高雄開發區土地標售:

中華路旁的第17期重劃區售出1筆每坪單價近32萬元

美術館所在的44期售出1筆每坪成交單價23萬5千餘元

巨蛋漢神商圈旁的55期也售出1筆成交單價落在25萬8千多元。


高雄大學藍田中段329號標售土地,以每坪11萬5千餘元售出



更何況現在銷售的建暗土地都是好幾年前購買的價格啦


我最近買的房子.看了一下契約資料.好像就是這塊地蓋的=.=+

之前一直相信.那一帶的地.建商持有成本.2010年以前.都在8萬以下...





神奇小子6218
2012-05-21 00:32 (9)




小健 wrote:
基本上以高雄來講要商四-商五才比較蓋的起來


真的不知道跟你講什麼......
照你這樣說,建商可能地都買不下手,

因土地難取得,現在建商連住三的土地都拿來蓋大樓了,

依你的公式:住五(420/60)x1.15=8.05倍,
最近京城建設向永信建設買美術館土地3000坪,每坪78萬左右...
據新聞報導,京城建設預計可申請建築面積約39000坪,
應該是13倍才對呀,
與你的公式所算差很大喔!!!!!!
算一下,土地成本每坪就差3.6萬了耶,,,,,,,,
而且建築成本也因是否興建超高大樓而異,
蓋十五以下,應該差不多這個成本,
蓋三十樓,成本至少也要十萬起跳,
若蓋鋼骨,那就又更高了.....

假如以現在美術館大坪數新屋成交行情18萬左右,(中下評等建商)
那京城建設購買那3000坪土地是不智的,
依你的算法,每坪成本就要19.25萬了,
那現在蓋來賣,會賠錢喔!!!

若加我計算的建築成本每坪十萬的話,
每坪成本要22萬了,
雖然現在開價都大於這個數字,
但也要賣的掉呀!!


小健 wrote:
以下的方法屬於速算法..跟實際計算誤差不大...


我只能說誤差很大才對......

雖然你是想讓01的網友知道基本的算法,
但高雄市的建築技術規則,很繁雜,
而且每個地區,地方,....限制也都不一樣,
這樣很容易去誤導別人......










chengsem
2012-05-21 00:56 (10)



就我所知,
其實,建商還有個黑心手法炒高地價...

假設他要買的一塊地...總計有A、B、C、D四個地主
從A他購得40W/1P
從B他購得38W/1P
從C他購得55W/1P
從D他購得32W/1P

結果他公告開始新建案...你知道,他會如何告知大眾他購得的土地成本...
沒錯!!
就是55W/1P...
這期間的價差誰賺走了~
而且這55W/1P的地...搞不好只有那麼小小的百分之X...

所以,光看建商公告得買地成本...能信嗎??









happyapple
2012-05-21 13:05 (12)



計算建商成本是沒有用的
因為房價決定於市場行情 而不是建商成本
如果用這種方式去計算 你一定買不下手 因為每案建商都是暴利





小健
2012-05-22 09:40 (13)



抱歉個位回文者~
小弟不曉得2008年的發文竟到了今年還有人回答~
謝謝各位的提醒
其實以現階段跟發文時的時期
建築成本已經又漲了不少(有12萬/坪了吧)
另外提供的計算方式屬於粗略,並沒有把公式完整提出
是因為也是要顧慮到建商事實的利潤
目前土地取得只要可以蓋大樓,在市中心土地破百萬一坪已經不是甚麼大事了
倍數等等也要重新計算
另外所有土地也都會因為重劃區、特區、捷運等等獎勵而價值不同
還有開放空間,停獎(好像已經沒了)
種種因素又讓容積變高
但絕對不為各位要買屋的依據喔
有回文大大認為這種計算方式有誤大家,小弟也在此跟各位道歉
也可以請各位大大提供你們寶貴的意見,來教導大家,謝謝^^





兒童餐
2012-05-27 12:15 (14)



首先還是感謝版主熱心提供資訊

但整個生態之所以可以平衡,是取決於供需面的問題

成本再會算,利潤再會抓,什麼景氣,誰也說不出個準!!

建商在奸,也是個營利單位...拿個幾E的資金,在摶個幾千萬的利潤

多賺點,被嫌黑心,那賠錢時,誰來幫它攤??...一個建案賣的好,成就了多少個家庭

工人,小包,大包,各式廠商,建設公司員工,銷售,廣告廠商....等







happyapple
2012-05-21 13:05 (12)



計算建商成本是沒有用的
因為房價決定於市場行情 而不是建商成本
如果用這種方式去計算 你一定買不下手 因為每案建商都是暴利







小健
2012-05-22 09:40 (13)



抱歉個位回文者~
小弟不曉得2008年的發文竟到了今年還有人回答~
謝謝各位的提醒
其實以現階段跟發文時的時期
建築成本已經又漲了不少(有12萬/坪了吧)
另外提供的計算方式屬於粗略,並沒有把公式完整提出
是因為也是要顧慮到建商事實的利潤
目前土地取得只要可以蓋大樓,在市中心土地破百萬一坪已經不是甚麼大事了
倍數等等也要重新計算
另外所有土地也都會因為重劃區、特區、捷運等等獎勵而價值不同
還有開放空間,停獎(好像已經沒了)
種種因素又讓容積變高
但絕對不為各位要買屋的依據喔
有回文大大認為這種計算方式有誤大家,小弟也在此跟各位道歉
也可以請各位大大提供你們寶貴的意見,來教導大家,謝謝^^







兒童餐
2012-05-27 12:15 (14)



首先還是感謝版主熱心提供資訊

但整個生態之所以可以平衡,是取決於供需面的問題

成本再會算,利潤再會抓,什麼景氣,誰也說不出個準!!

建商在奸,也是個營利單位...拿個幾E的資金,在摶個幾千萬的利潤

多賺點,被嫌黑心,那賠錢時,誰來幫它攤??...一個建案賣的好,成就了多少個家庭

工人,小包,大包,各式廠商,建設公司員工,銷售,廣告廠商....等

合理與不合理,人家是賺是賠,總是一堆人在吵吵吵...

除了批評...還是只有批評...很少看到有人可以正面的討論事情...









  • 發問者自選




回答者:

回答時間:
夢中的屋 ( 初學者 3 級 )
2008-09-06 18:20:57

[ 檢舉 ]



建案的定價策略

除非建商在買地之後遲遲不推案,隨著時間過去,當初預定的售價隨著土地價值與房市行情波動而改變,不然多數的情況是,一個建案的售價,在建商決定購買土地的那一瞬間便有了雛形。

建築物若位於台北,它的總成本往往是位於其他縣市的數倍或十數倍

建商決定推案價格,有兩項主要因素與一項次要因素,分別是土地成本、營造成本,以及當時的坊間推案行情。以台北市某塊土地為例,若這塊土地面積 1000坪,每坪賣100萬元,那麼土地價格就是10億元。若該土地建蔽率為50%、容積率為400%,代表建商能拿來蓋房子的土地面積為500坪 (50%×1000=500),整棟建築物一共可以蓋到4000坪 (400%×1000=4000)。

若營建成本為每坪6萬元,4000坪 的營建成本就是2.4億元,土地成本10億元加上營建成本2.4億元,一個建案的總成本粗略概算為12.4 億元。若這個建案的可銷售面積為3500坪 ,那麼每坪至少要賣36萬元(12.4億元÷3500坪 =每坪約35.4萬元),建商才有可能打平支出。如果這個建案位於內湖區,目前內湖預售案的每坪單價行情約有45萬元,那麼建商的推案價格絕對不會低於45萬元。

台北與桃園每坪房價竟然有3倍以上的落差,都是土地成本在作怪

同樣的,若這筆土地位於桃園市中心,每坪要賣20萬元,1000坪 總價是2億元,2億元土地成本加上2.4億元營建成本,總成本約4.4億元,建商每坪至少要賣13萬元才能打平。若當地每坪行情來到14萬元的水準,那麼建商開價絕對不會低於14萬元。

從45萬元來到14萬元,營建成本不變,土地容積建蔽條件不變,只是台北市與桃園市的差別,每坪房價竟然可以有3倍以上的落差,都是土地成本在作怪。








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  • ponylite
  • <p>好神奇~~我只管住房子</p>
    <p>土地的買賣,便管不了了</p>
    [版主回覆06/05/2012 17:35:49]<p>給自己充實一些知識, 外行要進門內, 總要搞清楚行規..</p>